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Nachverdichtungsmöglichkeiten und Baulücken - Potenziale für die Innenentwicklung

Rechtliche Instrumente

§ 34 Baugesetzbuch (BauGB - Bauen im Innenbereich)
Häufigste Rechtgrundlage für Vorhaben im Ortskern ist § 34 BauGB. Ob ein Bauvorhaben zulässig ist, beurteilt sich danach, wie es sich „nach Art und Maß der Nutzung und der Bauweise ... in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt“.
Für die Kommunen bestehen hier nur eingeschränkte Gestaltungsmöglichkeiten, denn grundsätzlich sind im Rahmen des sog. Einfügungsgebotes auch Vorhaben zulässig, die nicht der von der Gemeinde gewünschten Entwicklung entsprechen.

Innenentwicklung vor Neuausweisung von Baugebieten im Außenbereich

Bayerische Bauordnung (BayBO)
Das traditionelle Ortsbild ist wesentlich von der vorhandenen Bauweise und Bebauungsdichte geprägt, die nach den heute gültigen Vorgaben der Bayerischen Bauordnung (insbesondere der Regelung zu den Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO) gar nicht mehr möglich wären. Zur Erhaltung des gewachsenen Ortsbildes sind daher oftmals Abweichungen von den vorgeschriebenen Grenzabständen erforderlich. Zuständig ist hierfür die Baugenehmigungsbehörde im Landratsamt Schweinfurt. Eine Abweichung ist jedoch nur im Einzelfall möglich, wenn keine Bedenken aufgrund anderer Belange, wie z.B. dem Brandschutz, bestehen.

Häufiges Bild: Dichte Bebauung im Ortskern

Bebauungsplan
Mit einem Bebauungsplan kann die Kommune die gewünschte Entwicklung im Ort lenken, denn mit diesem Plan legt die Gemeinde ihre eigenen Vorstellungen für ein Gebiet fest. Er dient der Sicherung und Schaffung der gewünschten Strukturen eines Quartieres, z.B. bei geplanten Umstrukturierungsmaßnahmen. Bei der Festsetzung der Art der baulichen Nutzung im Bebauungsplan (Welchen Charakter soll das Gebiet einmal haben – nur Wohnnutzung oder auch andere Nutzungen?), ist es wichtig, ausreichend Spielraum für vielfältige Entwicklungen der Ortskerne zu lassen. In einem Misch- oder Dorfgebiet kann die Bausubstanz flexibler genutzt werden als in einem allgemeinen oder reinen Wohngebiet. Für die Bewohner sollen Anreize zum Leben im Ortskern geschaffen werden, eine Einschränkung durch zu strenge planungsrechtliche Vorgaben ist eher hinderlich.

Daneben kann die Beibehaltung der typischen Bauweise der fränkischen Hofstellen durch die Festsetzung von einseitiger Grenzbebauung, Baugrenzen und Baulinien, die „Außerkraftsetzung“ der Abstandsflächenregelungen der Bayerischen Bauordnung oder die Festsetzung einer auf die örtliche Situation ausgelegten Abstandsflächenregelung auch bei Neubauten unterstützt werden.

§ 13a BauGB (Bebauungsplan der Innenentwicklung)

Mit dem Bebauungsplan der Innenentwicklung soll kurzfristig Baurecht im Rahmen der Innenentwicklung geschaffen werden. Dieser ist besonders für Flächen geeignet, die für die Anwendung des § 34 BauGB (siehe oben) zu groß, noch nicht erschlossen oder mit einer Nutzungsänderung verbunden sind. Hier gibt es die Möglichkeit, durch das „beschleunigte Verfahren“ ohne Umweltprüfung, Ausgleichsflächen und Änderung des Flächennutzungsplans die Schaffung von Baurecht zu beschleunigen und Kosten zu sparen.

Örtliche Bauvorschriften

Zur Erhaltung des traditionellen Ortsbildes kann die Gemeinde örtliche Bauvorschriften im Rahmen eines Bebauungsplans oder einer gesonderten Gestaltungssatzung erlassen. Durch Festsetzungen zum Stellplatzbedarf oder eine Stellplatzsatzung kann für den Stellplatznachweis eine der örtlichen Situation entsprechende Lösung gewählt werden.

Innenentwicklung ist eine wichtige gemeinschaftliche Zukunftsaufgabe

Bodenordnung

Um zeitgemäßes Bauen gerade in kleinteilig parzellierten Ortskernen zu vereinfachen, die Erschließung bei gefangenen Grundstücken dauerhaft zu sichern oder eine geplante Umstrukturierung von Quartieren zu realisieren, kann die Gemeinde eine Bodenordnung durch Baulandumlegung nach §§ 45-79 BauGB durchführen und bei nur wenigen Grundstücken ein vereinfachtes Umlegungsverfahren nach §§ 80-84 BauGB einleiten. Planerische Grundlage für die Umlegung ist meist ein Bebauungsplan.

Auch im Rahmen eines Verfahrens der umfassenden Dorferneuerung ist eine Bodenordnung möglich. Mit dem gesetzlichen Instrumentarium des Flurbereinigungsgesetzes können unzweckmäßig geformte und unzulänglich erschlossene Grundstücke zu bebauungsfähigen Flächen umgeformt werden, die zeitgemäßes Bauen im Altortbereich ermöglichen.